Amerikában egyre több fizetőképes család sem törleszti a lakáshiteleket: ingatlanjuk értéke ugyanis alacsonyabb, mint amennyi a kölcsönhátralék. A korábban felelőtlenül hitelező bankok az adósok erkölcsi érzékére apellálnak.
„A józan érdekből bejelentett magáncsőd új jelenség. Valaha az amerikaiak bármit megtettek volna, hogy fizetni tudják a lakáshitelt: lemondtak az új autóról, a nyaralásról, sőt, akár gyermekeik egyetemi oktatásáról is. Az ingatlanárak csökkenése következtében azonban 10,7 millió család többel tartozik a banknak, mint amennyit az eljelzálogosított ingatlanja ér. Vajon felelőtlenek, akik számolnak, és aztán csődöt jelentenek? – teszi fel a kérdést Roger Lowenstein gazdasági újságíró a New York Timesban.
A korábbi évek ingatlanpiaci szárnyalásának idején sokan abban a hitben vettek fel hitelt, hogy a lakásárak emelkedése megállíthatatlan. Az alacsony kamatozású kölcsönökből vásárolt házakat az elmúlt évtizedben néhány év után valóban jelentős haszonnal lehetett továbbadni, ezért megérte minél több hitelt felvenni. A bankok egyre alacsonyabb fedezettel folyósították az újabb és újabb hiteleket – gyakran önerő nélkül is, sőt, előfordult, hogy az áremelkedésben biztos bank az ingatlan aktuális piaci értékénél is többet volt hajlandó adni.
Tavaly azonban bebizonyosodott, hogy az ingatlanpiaci fák sem nőnek az égig: a házárak óriásit zuhantak, az Egyesült Államok egyes térségeiben a visszaesés mértéke meghaladta az 50 százalékot. Jelentősen nőtt az ingatlanhiteleket nem vagy csak jelentős késéssel törleszteni tudó adósok aránya. A legtöbben munkahelyük elvesztése miatt váltak fizetésképtelenné.
Újabban azonban sokan stratégiai megfontolásból, jól felfogott anyagi érdekből választják a magáncsődöt: bár tudnának fizetni, az ingatlanárak esése miatt érdemesebb az árverést választaniuk. Ingatlanszakértők becslései szerint az amerikai lakáshitelek negyedének-ötödének tőkehátraléka magasabb, mint a fedezetül szolgáló ingatlan piaci értéke. A csődöt jelentő adós felkerül a rossz hitelesek listájára, mégis sokan élnek a lehetőséggel, ami miatt viszont nő az árverezések száma és tovább csökkennek az ingatlanárak.
Sokak szerint a szerződésben vállalt ígéretek betartása erkölcsi kötelesség, így az adósnak, ha tud, akkor is fizetnie kell, ha jobban megérné hagyni, hogy a hitel bedőljön. John Courson, a Jelzáloghitel-bankok Szövetségének elnöke nemrég úgy nyilatkozott, hogy a stratégiai magáncsőd súlyos társadalmi következményekkel járhat. Henry Paulson korábbi pénzügyminiszter egyenesen spekulánsnak nevezte azokat, akik fizetőképesek, mégsem törlesztenek. Barack Obama elnök is „felelős” gondolkozásra kérte a hiteleseket.
A józan anyagi érdekeiket követő, stratégiai magáncsődöt jelentő amerikaiak aligha erkölcstelenebbek, mint a bankok – jegyzi meg Lowenstein. Hiszen a nagyvállalatok és a pénzintézetek is ugyanezt teszik. Nemrég például a Morgan Stanley döntött úgy, hogy öt hitelből vásárolt San Franciscó-i irodaháza után nem törleszt tovább, inkább hagyja, hogy a hitelező elárverezze az elértéktelenedett ingatlant.
Nincs az a cég, amely erkölcsi megfontolásból folytatja a veszteséges tevékenységét. A magánszemélyektől akkor miért várjuk el ezt az önfeláldozást? Néhány évtizede még emellett szólt, hogy a magáncsőd nyomán az ember már nem számít megbízható üzleti partnernek. Mára azonban az üzlet személytelenné vált: a hitelhez nem bizalom kell, hanem önerő és elzálogosítható ingatlan.
Lowenstein nem titkolt rokonszenvvel idézi Brent White jogászprofesszor javaslatát, amely szerint még bíztatni is kellene a hiteleseket, hogy ha nem éri meg tovább törleszteni, habozás nélkül jelentsenek csődöt, és ne foglalkozzanak az erkölcsről prédikáló, ám valójában csak a nagyobb nyereséggel törődő bankokkal. Ha a jelenség tömegessé válna, újabb jelentős ingatlanár-csökkenés kezdődne, és ezáltal lehetőség nyílna az előnytelenné vált hitelek feltételeinek újratárgyalására.
„Senki sem állítja, hogy nagy dicsőség a szerződésszegés, sem azt, hogy egy jól működő társadalomban ilyesminek kellene történnie. De furcsa lenne, ha az egyszerű ingatlantulajdonosok erkölcsi érzékére apellálnánk. Ha a jelzáloghitel-bankok nem örülnek a hitelek bedőlésének, akkor talán nem kellene nagyobb összegű kölcsönt adniuk, mint amennyit az ingatlanok érnek.”